真是不敢相信！一家耗时8年、砸下50亿巨资打造的古镇，如今唯一的盈利项目竟然是停车场。

这不是天方夜谭，而是湖南张家界大庸古城真实的经营状况。 2023年，这座投资24亿元的古城仅获得520万元收入，却亏损了2.49亿元，停车场收费成了它的主要收入来源。

像这样“脑死亡”的古镇在全国不是个案，超过500个古镇古镇正处于关停或半关停状态，其中不乏投资40亿的济南宋风古城这种一期工程都未能完工的烂尾工程。

曾经人声鼎沸的古镇，如今只剩商家比游客多的凄凉景象。

走进这些“新古镇”，第一眼看到的可能是标准化的仿古建筑：青砖黛瓦、小桥流水、雕梁画栋。

这些外表精致的景区，看起来“古色古香”，但稍作停留，便能发现它们千篇一律，缺少任何地方特色。

无论你走到西南的四川、江南的浙江，还是北方的河北，古镇里面卖的东西都如出一辙：臭豆腐、烤鱿鱼、手串、簪子。这些所谓的“特色美食”和“传统手工艺品”，大多来自批发市场，甚至可能是从义乌直接批量采购而来。

一模一样的景观和商品，失去了任何新鲜感。游客来一次后便失去了重游的欲望，毕竟，这些景区除了名字不同，其他地方几乎一模一样。

有人可能会想，既然古镇凉了，关了就算了，怎么会亏得这么惨？关键在于那些高昂的沉没成本。

首先是巨额投资折旧。大部分古镇的建设费用动辄几亿元甚至几十亿元，而建筑的折旧每年都会计入成本，即使没人来玩，亏损也在持续增加。

其次是运营维护成本。古镇再冷清，也得保持基本运转，保安、保洁、基础设施的维护费用，一样少不了。此外，有些古镇还负担着高额的贷款利息，稍有不慎就会陷入债务危机。

有些古镇，曾经也风光过。比如浙江杭州的良渚古城遗址公园，开业初期吸引了大量游客，但由于缺乏持续性的文化活动，很快热度大减。

而更典型的例子是河北的崇礼太舞小镇——这个以滑雪为卖点的古镇，在冬奥会热度过去后迅速冷清下来，投资方为填补资金缺口，不得不将部分项目变卖。

例如大庸古城从立项到开工仅用三个月，前期未对市场需求、业态布局、运营模式进行充分论证，导致建设过程中设计方案反复调整，原本 550 天的工期延长至近五年，出现 “施工等设计” 的荒诞场景。

张家界同期还上马了投资 17 亿元的 “古庸城” 项目，与大庸古城建筑风格、业态规划高度雷同，最终因缺乏特色至今未能正式营业。这种扎堆建设的现象并非个例，江浙地区 30 余个 5A 级古镇密集分布，建筑与商业形态高度重合，直接引发市场供需失衡。

业态同质化与文化内核缺失成为压垮多数古镇的关键。

大庸古城曾寄望于沉浸式演艺《遇见大庸》吸引客流，但其剧场峰值容量仅 349 人，而张家界本地同类演艺项目单场可容纳两三千人，核心产品在竞争中毫无优势，最终陷入 “演一场亏一场” 的困境，2024 年上半年飞行影院与游船项目日均购票不足 15 人。

常德桃花源古镇则暴露了更普遍的问题，项目以 “文旅配套” 为名，实际侧重房地产开发，四合院售价曾达每平方米 2 万多元，却未深入挖掘本地桃花源文化内涵，最终商铺大量空置，房价腰斩仍无人问津。

中国旅游研究院数据显示，89.8% 的受访者认为古镇存在相似性，38.5% 的人直言古镇缺乏独特之处。

“重地产、轻文旅” 的运营模式加剧了资金链断裂风险。仿古项目普遍属于重资产投入，土地开发、建筑施工等前期成本高昂，部分开发商过度依赖房产销售回款维持运营。桃花源古镇开发商坦言，因项目缺乏流量吸引力，与 37 家企业洽谈合作均未成功，融资陷入僵局。

成都龙潭水乡更早在 2017 年就因资金链断裂陷入停滞，当地政府曾推动引入战略合作伙伴，计划 2019 年完成盘活，但直至 2025 年仍无实质性进展，开发商已进入预重整阶段。这种模式下，一旦房产销售遇冷，项目便失去资金造血能力，最终沦为 “烫手山芋”。

规划失当与配套缺陷进一步加速了古镇的衰落。重庆义渡古镇仅用一年建成，却因选址在长江低洼地带频繁遭受水淹，商铺店主多次因设备与装修被淹承受数十万元损失，景区入口处至今留存着清晰的水位标示牌。

交通规划的失误更让客流雪上加霜，原本途经古镇的公交线路因停车楼建设被取消，而每小时 4 元的停车费又劝退了大量自驾游客，最终开发商于 2025 年 6 月注销，古镇彻底沉寂。

类似问题在多地存在，部分项目甚至未考虑淡旺季差异，如常德大唐司马城所在的柳叶湖度假区季节性客流波动极大，先天不足的规划让项目从一开始就步履维艰。

即便是头部企业运营的古镇也难逃颓势。中青旅旗下乌镇与古北水镇作为行业标杆，2024 年同样出现业绩下滑。

乌镇全年接待游客 743.38 万人次，较 2019 年巅峰期减少近 200 万；古北水镇游客量同比下降 14.78%，营收锐减 24.46%，高额的折旧摊销费用让净利润持续承压。游客投诉集中于过度商业化、服务品质下降等问题，进一步削弱了品牌吸引力。

如今各地政府虽尝试盘活这些项目，但难度远超预期。张家界组建债务风险化解专班，通过资本公积转增股本、引进投资人等方式重整大庸古城；

重庆淮远古镇被司法拍卖后更名为 “铜梁龙街”，计划复制洪崖洞模式进行改造，但市场对同质化项目的信心已严重不足。这些努力能否打破 “建时轰轰烈烈，建后冷冷清清” 的怪圈，仍有待时间检验。

信源：

全国党媒信息公共平台：http://m.toutiao.com/group/7521175099043496457/?upstream_biz=doubao

人民网：http://society.people.com.cn/n1/2025/0927/c428181-40573127.html

浙江在线：https://china.zjol.com.cn/pinglun/202510/t20251008_31272659.shtml?v=1.0