从水司楼到大庸古城，那些投资上亿烂尾、巨亏景区的重生之路

12月1日，张家界政府与湖南广电达成战略合作，据悉湖南广电将尽快完成合资公司组建，全面启动张家界“大庸古城”提质改造工程，确保项目在2026年7月1日开园。

这意味着，一座总投资24.43亿元，因亏损闭园的重点文旅项目即将踏上盘活重生之路。

过去中国文旅产业高速发展背后，一批“大干快上”的项目因定位失误、运营不善等问题陷入烂尾、巨亏、倒闭的困境，尤其是那些投资上亿“文旅地标”“明星项目”的烂尾与巨亏，曾是城市文旅发展中沉重的注脚，而今这些项目逐渐开始焕发新的生机。

天下第一水司楼“复活记”

今年国庆期间，曾耗资2亿元烂尾的“天下第一水司楼”以五星级酒店身份重生，其3688元套房被抢购一空，引发全网热议。

公开资料显示，位于独山县的水司楼于2016年动工，楼高99.9米，共24层，最大的特点是全木质框架榫卯结构，被称为“天下第一水司楼”。

项目原规划2018年开业，年接待游客56万人次，到2022年，年接待游客预计达到101万人次。不过2018年项目并未如期开业，并且因资金链断裂停工，成为当地“最大烂尾楼”，被视为独山县“不顾民生盲目举债”的典型项目。

自停工后，水司楼的盘活也是一波三折，后续相继有媒体报道南卓集团、贵州酒店集团等多家企业尝试合作，但最终都因种种原因不了了之，该项目随后又历经两次拍卖最终流拍。

直至2023年项目出现转机，格美集团董事长徐曙光到独山考察调研，双方达成合作意向，格美集团2024年接手将其打造成如今的紫林山豪利维拉酒店。据山西晚报，2024年12月28日，酒店开启试营业，并于2025年5月1日正式开业。截至2025年9月，已接待游客4.6万人次，其中66%的游客来自珠三角地区。

水司楼从争议缠身的烂尾工程到星级酒店，为国内众多陷入停滞的文旅项目提供了盘活范本。而在安徽淮南，另一座搁置十余年的大型文旅项目——志高动漫园，也正迎来重获新生的曙光。

烂尾十余年

淮南志高动漫园将“重生”

日前，淮南市高新区发布《原志高动漫园项目盘活运营方案》，拟将“志高动漫园”这一搁置多年的项目改造为集文化体验、休闲娱乐、家庭聚会于一体的城市公共空间。

2010年，由于资源枯竭、环保、安全等原因，淮南面临“能源之都”的转型挑战，彼时志高文化科技动漫产业园作为重点项目被引进到淮南，其中包含的主题乐园规划占地面积约1000亩，拟建设主题游乐区、动漫IP体验区、配套商业街区等，旨在填补区域大型文旅业态空白，预计2012年营业，建成后每年可接纳游客200万至300万人次，年均实现利税6亿元，可提供就业岗位3000个。

但这些规划化为了泡影，开发该项目的志高集团在全国拥有多个类似淮南的项目，商业模式都是“主题乐园+房地产”，靠着文旅低价拿地，实则是为了做房地产，利用各地园区的资产相互抵押、担保融资，拆东墙补西墙，最终因盲目扩张、深陷债务危机，导致资金链断裂，志高文化科技动漫产业园从2013年底就无限期停工，烂尾十余年。

2022年，淮南市高新区开发投资有限公司通过拍卖，以5.05亿元的价格获得欢乐园的土地及地面设施的所有权，淮南市政府邀请了几家国内知名的主题公园运营机构，对项目进行实地评估和论证。

根据最新《方案》，原志高动漫园项目将规划建设亲子业态、淮南文化、山地休闲、特色风情、露营基地五大功能组团，打造具有独特文化内涵与魅力的城市新场景、新业态。

虽然项目重生还处于起步期，但其转型方向已呈现出清晰的本土化与轻量化特征。相较于当年追求“国际IP”与宏大客流预测的规划，新方案更注重与淮南本地文化资源、市民日常休闲需求以及自然山地景观的结合，不仅大幅降低了前期投入与运营风险，也使其更有可能真正融入城市肌理。

湖南广电入局

大庸古城能起死回生吗

让我们再把目光拉回到开头的大庸古城。据报道称，提质改造后的“大庸古城”更名为“青春大庸城”，将打造系列产品矩阵，精准锚定年轻消费群体。

一是创新推出中国首个“生态幻境”体验项目；

二是引入芒果IP打造“好6街”潮流场景；

三是构建“数字+实体文物+大师真迹+城市记忆”多维融合的山海艺术中心；

四是打造张家界少数民族特色产业创新工厂“开物志”；

五是升级“亲爱的客栈”“芒果青旅”等住宿品牌，融入芒果综艺IP和非遗美学元素；

六是全面注入芒果综艺和音乐资源，构建沉浸式文旅消费场景。

大庸古城能“起死回生”吗？客观来看，湖南广电入局的优势显而易见，其带来的内容场景制作、IP打造、媒体宣传等核心能力，正是传统文旅项目最欠缺的。这种嫁接，不是简单的资本注入，而是为其注入全新的产业基因和运营理念，本质上是把“门票经济”升级为“体验经济”和“粉丝经济”，并且“青春大庸城”面向的年轻群体，正是当前旅游市场主力军。