2030年的外滩，将不止于江景

整个中国，你再也找不到第二个地方，能像外滩这样，将欧洲文艺复兴的典雅、新古典主义的庄重、巴洛克的华丽与哥特式的峻拔，如此紧凑而和谐地收束于一条简短的岸线。

梧桐区的弄堂固然藏着老上海的风情，陆家嘴的摩天“三件套”也划出了现代都市最锋利的天际。

但若论及“远东第一大都会”最初的气派与风华，终究还得回到外滩，才能一眼望尽。

在上海奔忙久了，周围人都说“那里游客太多，我已经好多年不去外滩了。”

可一旦走到外滩，尤其是这次有目的地深入外滩第二立面，才发觉一直寻找的所谓身在上海的“确定感”，那些恢宏、厚重的建筑沉默着就给出了答案。

当然这也离不开，黄浦区2018年就启动的外滩“第二立面”城市更新项目，动迁、修整、重新开放.......一场漫长且复杂的城市更新，让外滩的纵深重见天日。

01

当外滩不止于外滩

对很多游客来说，外滩是穿过喧嚷的南京东路步行街，与陆家嘴不期而遇之后，在中山东一路上与黄浦江平行的漫步。

这期间，当然会误入与南京东路交叉的各种街道，很多地方仿若另一个时空，或杂乱或冷清的体感，劝退了很多人。

这里没有开阔的江景，却有更密集的街巷；建筑不那么整齐划一，风格却更为纷繁复杂。

这似乎是全国商业化过重的街道很难摆脱的困境，一路繁华却经不起纵深行走。

江西中路与福州路交叉口实拍

但外滩的这些道路并非没有故事可讲，它们同样曾是上海真正跳动的心脏，只是被岁月蒙尘。

江西中路曾是中国的“华尔街”，银行钱庄林立；福州路是著名的“四马路”，书局报馆云集，文化气息浓郁；汉口路则与市政、司法机构紧密相连。

如果说中山东一路的第一立面是外资与贸易的舞台，这些第二立面则是民族金融、本土商业、市民文化与城市治理的共生体，共同书写了上海作为现代都市的完整叙事。

沉睡的宝藏需要被唤醒。

以外滩第二立面为名的城市更新应运而生：它总面积约78公顷，东起中山东一路，西至河南中路，北抵苏州河，南达延安东路。

内部主干道为南北向道路四川中路、江西中路。

涵盖30个历史风貌街坊，有177幢建于1949年前的老建筑。

其中，临江建筑有36幢，非临江建筑有141幢；保护建筑有98幢，保留历史建筑有35幢，一般历史建筑44幢。

四川中路实拍

一项名为“一楼一档”的基础工程为它们建立了详细的身份档案。

截止今天，这些大楼的更新焕活已经初现成果，而我们已经可以置身其中沉浸感受。

1.洛克外滩源，是外滩气质的演化

为什么先说洛克外滩源？

因为它的故事，早在“外滩第二立面”成为一个规划概念之前，就已经开始书写。

它坐落于黄浦江与苏州河交汇处，这个独一无二的地理位置决定了它注定是外滩乃至上海城市更新的先行试验场。

洛克·外滩源虎丘路鸟瞰 图源网络

它的序幕，在2002年便已拉开。

当时提出的核心命题，在今天看来依然先锋：如何通过释放公共空间，让历史建筑与当代设计真正对话、融合？

这个重任最终交给了普利兹克奖得主戴卫·奇普菲尔德。

自2005年项目启动，前后跨越十八年的打磨，2023年洛克外滩源才正式开放。

如今的洛克·外滩源不再只是一个修复项目，而是一个完整的生态系统：它巧妙整合了11栋百年建筑与6栋当代新筑。

洛克外滩源实拍

既有邬达克、鸿达等大师作品的露天博物馆，承载着厚重的建筑史；

也有大田秀则画廊、naive理想国、城市考古图书馆等前沿文化品牌的汇聚地，外滩建筑节、国际艺术节等活动在此轮番上演。

那些建筑的挑空、退台、错位、叠加以及色泽，仿若老上海的里弄或后巷，有种独属于上海传统社区的记忆。

踩盘当天，今年的外滩源圣诞集市已经如期而至，沿街展开的德式木屋、童话般的圣诞氛围......

外滩源圣诞市集实拍

漫步于此，你会感受到独特的双重性：外滩源完成了“新”与“旧”、“中”与“西”的并置，空间、功能、历史、人在此深度交织，共同诠释着何谓“生机勃勃的融合”。

外滩源的基因还要延续，二期位于外滩源一期的西侧，目前在拆迁中。

由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成，规划建筑面积为16万平方米，相当于一期体量的1.7倍，总投资规模超过200亿。

2.外滩中央，与南京东路一脉相承

如果说，洛克外滩源是外滩气质的演化，那外滩中央则与南京东路一脉相承，懂得去拥抱最汹涌的人潮。

南京东路与江西中路交汇处的外滩中央，是由中央商场、美伦大楼、华侨大楼、新康大楼四座百年历史建筑围合而成的街区式商业体。

外滩中央 图源网络

经过长达七年的更新改造后，最引人注目的是它近4000平方米，镶嵌着近12000盏炫彩Led灯珠的玻璃穹顶。

这个秋天，现象级IPChiikawa的中国内地首家旗舰店在此开业。

当日客流突破五万，单店销售额刷新品牌在华纪录，更带动周边商铺销售额环比激增13%-26%，全场客流翻倍。

Chiikawa旗舰店 图源网络

南京东路是一个天然的人流蓄水池，外滩中央通过高频次的市集、快闪店和季节性活动，让这些人流倾入自己的公共空间之中。

当你看到古典主义的建筑与裸眼3d、玻璃穹顶甚至Chiikawa一起出现，不得不再次感叹：这一轮旷日持久的城市更新，不仅是修旧如旧。

不同的业态终将外滩第二立面的每个部分，指引到它们最合适的归处。

3.老市府大楼，开始走入艺术

最近大家对于外滩第二立面的重新关注，大多来源于老市府大楼的首次对外开放。

这个上海第一面五星红旗升起的地方有太多过去此处就不一一赘述，如今它还是过去的样子，又多了一些新建筑、新感觉。

在开启更新的十年之后，老市府大楼以国际艺术大展“达利×老市府”启幕自己在新时代的旅程。

老市府大楼实拍

在2014年启动更新之前，老市府大楼进入了长达六十多年的多机构办公时期。

彼时，大楼还在使用中。其中使用类型相当复杂，涉及机关单位、消防单位、医疗单位、国企、民企、居民等。

直到2019年，他们才全部迁出。经过多年精心“擦拭”，老市府大楼重焕光彩。

从外形看，改造遵循了 “得意忘象” 的高明哲学：新与老的构件清晰可辨，远观却又和谐统一。

这种对历史真实的呈现而非粉饰，本身就需要极大的匠心与克制。

从内核看，其功能规划更具前瞻性：商业与高端服务业办公空间占比70%，而文化和公共配套占据了至关重要的30%。

将文化作为核心亮点，这一战略早在2017年便已确立共识。

这一切努力，让每个人得以走入它，成为历史空间里的鲜活内容。

外滩之上，又有了一个融合历史、艺术与公共生活的城市文化新地标。

老市府大楼鸟瞰 图源网络

02

外滩，漫长新生

亲历或听闻动迁工作的朋友们都明白，城市更新错综复杂，诸多不易。

外滩第二立面尤其如此。

上百栋大楼里是国企或改制企业办公、小型商业、经济型酒店、教育培训、居住等散乱如麻的业态。

复杂的使用者让产权归集工作繁复耗时，也对这些百年建筑造成了显而易见的“伤害”，不少大楼外立面驳杂，内部同样不堪。

四川中路实拍

从千禧年初至2018年外滩“第二立面”更新正式启动，再到今天，整个外滩“第一立面”与“第二立面”范围内，完成更新的街坊比例仍仅约五分之一。

根据规划，到2030年，“第二立面”涉及的141幢老建筑将陆续完成更新改造，进一步加速外滩区域的城市更新进程，开拓出一片崭新的城市空间。

结合今年初获批的《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》，该区域旧改土地总面积约63.5万平方米，涵盖14个街坊、约3476户居民。

这些动迁工作已于今年基本完成。

而上海海关、浦发银行所在的街区，则属于正在推进筹备的“03更新单元”。

走在江西中路上，位于苏州河与南京东路之间的段落，能看到如泗泾小区等老旧住宅已人去楼空，静静等待更新。

名片上的城市更新，需要更多的耐心与时间。

江西中路实拍

放眼整个上海，黄浦区始终是全市旧区改造任务最重、难度最大、挑战也最为集中的中心城区。

我们常常感慨黄浦已非昔日模样，而眼下，正是它蜕变的关键时期。

除了外滩，老西门、新天地、金陵路等区域的旧改也在同步推进。

与其他板块以住宅、商业为主导的更新不同，外滩的改造更多地让位于公共服务功能，因此进程更缓、介入更深。

这份深耕，也将为黄浦带来最为长远而深厚的发展红利。

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。