营造的尺度：武汉城市更新的“人情味”试验

▲ 咸安坊百年“里份”。（受访者供图）

“希望探索一种能够实现生态效益、经济效益和社会效益有机统一的模式。”
与“大拆大建”的“短平快”模式相比，武汉正在探索的这条“精雕细琢”的城市更新路径，无疑需要更多的耐心、更高的治理智慧和更复杂的利益协调。

当“六鱼”钓具品牌的主理人周骏和他的团队第一次站在平和打包厂那座已有120年历史的红砖厂房里，感受到的是一份源自历史的厚重感。

此刻，这个年轻的团队即将进行一场决定公司未来的投票：是选择位于三个地铁口交会处、交通便利、设施完善的现代化甲级写字楼，还是留在这座需要精心维护却充满独特灵魂的工业遗产里？团队内部展开了民主而激烈的争论。

一派人坚信，初创公司的发展离不开极致的效率和便利。另一派人则被这座老建筑不可复刻的魅力深深吸引。“让一个年轻的渔具品牌，在百年的历史建筑里生长，这件事本身就很酷。”周骏回忆道。

他们甚至互相带领对方参观两处场地，进行现场拉票。僵持了一个月后，在一次关键的讨论中，一位团队成员站起身，环顾着仓库开阔的空间和裸露的红砖，铿锵有力地说：“如果‘六鱼’不来到这里，我们就没有资格说自己是属于年轻钓鱼人的年轻渔具品牌。”这句话，最终成为打破平衡的砝码。

于是，历史建筑的独特灵魂和激发创造力的潜在可能，战胜了标准化办公空间的确定性。“六鱼”的选择，恰是武汉这座超大城市在时代十字路口的一个微观缩影。

当全中国的城镇化进程整体从“大刀阔斧”的增量建设全面转向“精雕细琢”的存量更新时代，武汉作为国家首批城市更新试点城市，正探索一条不同的路径：它不再热衷于推倒重来，而是致力于为那些承载着城市记忆却一度陷入沉寂的历史遗迹，寻找并安装上符合时代节拍的新的“心跳”。

从废弃的矿坑、闲置的工业厂房，到记录着市井烟火的老旧“里份”，一场关于如何与过去温柔共处，并让历史底蕴为未来高质量发展赋能的实验，正在武汉展开。

从工业伤疤到市民客厅

“记忆中的灵山，是‘晴天一身灰，雨天一身泥’。”站在如今已是碧水青山、游人如织的灵山生态文化旅游区，武汉市江夏区物产国有控股集团有限公司矿苑公司经理张纯洁回忆2019年他初次踏足这里时的景象——

“植被稀疏，矿山上有大量裸露的边坡，像一道道撕裂的伤疤。矿渣、废料杂乱地堆叠在巨大的矿坑中，一片荒凉。”

这片西临长江、北靠丘陵、东延梁子湖的区域，自1959年为武汉水泥厂供料而建起第一座采石场起，至2014年全面关停前，曾聚集了大小数十家采石场。

这种粗放式的开采虽然带来了可观的经济收益，却也付出了沉重的生态代价：水土严重流失、山体支离破碎、粉尘污染弥漫。转机始于2018年，江夏区被纳入湖北省历史遗留工矿废弃地复垦利用试点区。

但武汉的决策者希望走一条不同的路。

“我们不想只是‘简单复绿’。”张纯洁说，“我们希望探索一种能够实现生态效益、经济效益和社会效益有机统一的模式。”

物控集团被指定为这场生态修复试验的实施主体。挑战是巨大的，首要的问题是钱从哪儿来。武汉的创新之举是采用“增减挂钩”政策：将生态修复项目中释放的宝贵的“建设用地指标”，调剂到江夏区内有开发需求的区域进行使用，而区内调剂使用所得的资金，则反哺于前期的生态修复投入。

“通过这种模式，我们的一期项目基本实现了资金平衡。”张纯洁透露。

真正的转折点来自一个偶然的发现。

当施工人员清理矿坑、引入山泉水后，奇迹发生了：壮观的岩壁之下，雨水和泉水在深坑中积聚，竟化作一汪湛蓝清澈、宛如宝石般的矿湖。

“当时看到那个景象，所有人都被震撼了，一下子得到了启发。”张纯洁的兴奋之情溢于言表。

团队立刻转向，深入研究加拿大布查特花园等国际知名案例，确立了打造“矿坑瀑布”“花海林地”等核心景观的思路。

修复工程具体而微：对于陡峭的矿山边坡，先通过危岩清除、锚索加固等方式消除地质灾害的隐患，然后采用“类壤土基质”的仿生喷播技术让其复绿。对于废弃采坑，则回填优质客土，再造出耕地和林地。

▲江夏灵山生态文化旅游区核心景点“矿坑瀑布”。（受访者供图）

据最新统计，2023年，灵山矿区生态系统生产总值（GEP）已达2.58亿元，较修复前的2018年上涨了1.28亿元。植被覆盖率从2013年的51.8%大幅提升至2023年的63.4%。

如今，这里已成为集工业矿坑观光、矿野花海农林体验于一体的生态旅游综合体，每年吸引超过30万名游客。游客的到来，彻底激活了乡村：村民通过土地租金、参与景区运营、开办农家乐，获得了前所未有的收入渠道，灵山村集体年增收超过100万元。

距离灵山矿区约50公里的青山江滩，则经历了另一场从生产岸线到生活岸线的“功能置换”。

这条长约7.5公里的江滩，曾是武汉青山区“十里钢城”重要的工业物流岸线，码头、砂场、仓库林立。

在“共抓长江大保护”的战略指引下，青山江滩的改造以“水利+生态”的融合设计为核心。它首创了“缓坡式堤防”，将生硬的堤岸化为舒缓的草坡，实现“藏堤于滩、藏堤于绿”的巧妙效果。绿意之下，还“隐藏”着覆土建筑，引入了婚庆、餐饮等商业业态，为项目注入持续的活力。

▲青山江滩蝶变为“天然氧吧”。（受访者供图）

如今，足球、沙滩排球、露营、散步、打卡、喝咖啡……各种活动在这片开放的“城市客厅”里和谐共存，成为市民最珍贵的“自留地”。

旧空间如何植入新产业

在汉口历史风貌区的平和打包厂旧址，“六鱼”品牌已经扎根了两年。这座由英商在20世纪初建造的大型工业建筑，曾是汉口最早的棉花打包厂之一。经多次扩建后，形成目前总七栋、上百间房、建筑面积三万余平方米的模态。

周骏对于当初的选择愈发坚定。

“老建筑的层高很高，所以办公空间非常开阔，完全没有压抑感。这种特有的历史感、艺术感，对激发团队创造力非常有益。”他指着砖墙上清晰的“阜成”字样说，“这里最可贵的是，历史是真实的、精致的。”

“阜成”是建于上世纪初的阜成砖瓦厂的标号，其所生产的砖瓦是当时的名品，如今遗址已不可寻。2016年，平和打包厂旧址启动文创谷建设，修复团队秉持“修旧如旧”的最高原则，四处搜集同时代的老砖，再历经11道工序的精细化作业来修缮每一块砖、每一寸墙面，最大限度还原其历史本色。红砖墙面之外，厂房原本的铁质螺旋楼梯、钢制横梁、蒸汽阀门、棉花打包机基座、货运轨道也被修缮保留下来。

这种对历史的极致尊重，创造了一种独特的空间氛围，吸引了覆盖文化艺术、创意设计、网络直播、新媒体、短视频影视等新兴业态的多家企业入驻。它们在此形成了一种创新的微生态。

而在武昌核心区的华中小龟山金融文化公园，一场更为艰难也更具战略意义的“动能转换”则揭示了城市更新的另一种逻辑。

这里过去是一个闲置的电力设备生产基地。自2016年起，在政府的托举下，采用“产权方、运营方、产业方三资合作”的创新模式启动改造。这种模式完美破解了老旧厂区改造中产权缺动力、运营缺资产、资本缺载体的“三缺”难题，实现了资产保值、产业跃迁、资本回报的有机统一。

然而，最大的难题是“往哪个方向转”。

“光是确定转型方向就花了一两年时间。”南国置业股份有限公司党委委员童明坦言。

恰逢武昌区“华中金融城”规划起步，一个大胆的想法诞生了：打造一个“金融小镇”。为了实现工业遗存与现代金融的有机共存，团队采用“加固修缮、建筑插层、适当附建、原拆原建”的手法，既保留红砖外墙、龙门吊、梧桐大道等历史痕迹，也植入了玻璃房子、金融之眼广场等更具现代设计感的建筑元素。

▲华中小龟山金融文化公园俯瞰图。（受访者供图）

定位明确了，改造实施了，招商的进展却未如预期那般顺利。外界普遍质疑：“老厂房里能做金融？”

“初期签约的大多是文化创意类企业，也有想过是不是直接转型（文创类产业园）算了。”童明回忆起招商初期的波折。

转机来自上海证券交易所中部基地的入驻。

这个头部机构的落户如同“定海神针”，迅速产生了强大的集聚效应，联投资本等一批龙头企业相继进驻，带动了八十余家上下游企业纷至沓来，园区内逐渐形成“热带雨林式”的企业共生体系，金融产业生态日益完善。自2021年10月开园后，园区在半年内出租率即达到近90%，四年间累计纳税额超过13亿元，昔日荒废的厂房蜕变为生机勃勃的金融产业生态圈。

“在这里，我们提供的不仅是办公空间，更是一个发展平台和一种办公方式。”童明总结，其成功秘诀在于专业服务、产业集聚以及低密度公园式的环境带来的“非正式交流”魔力，许多合作在散步的“偶遇”中产生。

让文化遗产重归生活现场

在武汉，有一种独特的民居建筑形态，叫作“里份”。它是武汉版的“石库门”，是中西建筑文化融合的产物。

“‘里份’远不只是砖瓦建筑，它还代表着一种亲密的邻里关系。”咸安坊运营方武汉华发商业负责人郭洪林这样阐释其意义。取自“富贵咸安”之意的咸安坊，约建于1915年，是汉口高级“里份”的代表。

这种典型的石库门式里弄建筑，以乌漆实心木门、清水红砖墙、“钢窗蜡板”及“总巷-次巷-支巷-入户”的鱼骨状空间格局，形成了“里中有里”的独特肌理。

2015年，咸安坊的保护性再生探索启动。项目团队没有急于动工，而是花了大量时间深入街巷，走访原住民、请教专家学者、搜寻历史档案，系统梳理其百年文脉。“我们要做的，是一场精细的‘外科手术’，必须最大程度地读懂它、尊重它。”郭洪林表示。

整个改造严格遵循“不改变文物原状”的原则。

郭洪林解释其精妙之处：“我们会刻意将保护部分和修缮部分进行区隔，让人们能看出历史的层次。新与旧并置对话，空间功能也因此被丰富和重塑。”

基于这种深刻的理解，咸安坊将自身定位为“艺术商业博物馆”。在招商策略上，他们不像传统商业地产，而更像“策展方”。

郭洪林说：“我们主动去寻找那些懂得尊重历史空间价值的品牌，邀请他们成为‘城市更新合伙人’。”

这一理念产生了强大的“首店效应”：试营业以来，入驻的首店品牌占比高达89%。同时，通过引入“过早”文创店、汉派相声等新概念，武汉在地文化在这里得到了时尚的表达。一系列热门活动持续引爆人流，截至2025年11月中旬，咸安坊客流已超700万人次，同比增长90%。其中单日最高客流近11万。

不远处的巴公房子，这座拥有百年历史的三角形地标建筑，同样遵循“最小干预”和“修旧如旧”的修缮理念，在完美保留其外观风貌的同时，内部植入了万里茶道博物馆、“巴公邸”历史文化酒店、餐厅等业态，实现保护修缮与活化利用的有机统一。目前，它已成为武汉最新的文化打卡地，为整个汉口历史风貌区的复兴注入了全新动能，提供了一个将历史文脉、当代生活与商业活力完美交融的鲜活样本。